Historia

Para que el primer registrador, Máximo Jeréz Tellería, llegara a firmar el asiento número uno del Diario de Hipotecas y Propiedades de Costa Rica, tuvieron que transcurrir muchos años. La historia inicia con una solicitud de la Cortes de Cádiz, en 1528, a partir de la cual se dicta una “Real Pragmática” en 1539, la cual establecía que las ciudades o villas cabeza de jurisdicción debían llevar un libro identificado como Registro de Censos y Tributos, donde se registrarían los contratos de censos e hipotecas. Para la época, los escribanos, que tenían la función de resguardar el registro de todas las escrituras, autos e informaciones públicas, que ante ellos se otorgaran, eran nombrados por el Reino de Castilla, y estaban regulados por las Leyes de Indias.

Fue en 1778 que aparece un Registro de Hipotecas que sería antecesor del derecho registral en Costa Rica. Para 1841, con el Código General de Carrillo, se hace la primera referencia a un derecho hipotecario y a la creación de un registro y en 1850, el presidente Juan Rafael Mora Porras, reglamenta el oficio de hipotecas, con el Decreto N°94. Se acercaba ese gran día, la primera inscripción costarricense, pero todavía era necesario que se enunciaran los principios para regir la materia y se otorgara al Registro una estructura organizativa de oficina pública. Esto se alcanzó en 1861, con fundamento en la Ley de Hipotecas Española.

Se divide el Registro en una sección de Hipotecas y otra relativa al Dominio, y las inscripciones se harían en libros, con acceso público. Se utilizaría un sistema de folio real en el que, en una hoja, se anotarían las características de cada inmueble. Con estas bases, cuatro años después, en 1865, se constituye el Registro Público.

Entonces, el Registro Público nace con la Ley Hipotecaria, promulgada el 31 de octubre de 1865, la cual es una adaptación de la Ley Hipotecaria Española de 1861; se dictó con anterioridad al Código Civil de 1886. Esta Ley no se limitaba al asunto de hipotecas, sino que establecía y desarrollaba al Registro de la Propiedad como Institución Jurídica; además, como dato importante, para efectos de inmatriculación, se establece el título posesorio, ya que antes de la Ley no existían títulos inscritos donde constara de manera fehaciente la propiedad sobre una finca; con este procedimiento se impulsa la inscripción registral de una mayor cantidad de fincas, además de que no se admitiría, en los juzgados, tribunales y oficinas del gobierno, ningún documento o escritura que no se hubiere tomado nota en el Registro.

Es así como el Registro Público de la Propiedad va tomando cada vez más importancia dentro del ordenamiento jurídico, para la seguridad jurídica y el comercio, al poder conocer, mediante la publicidad registral, el estado de un inmueble antes de efectuar cualquier negocio.

Paralelamente a la evolución legislativa en materia inmobiliaria, la cual ha marchado de manera más lenta que la evolución tecnológica, desde que comenzó a funcionar el Registro en 1867, hasta la fecha, han operado en el Registro de la Propiedad varios cambios trascendentales, tanto en la técnica de inscripción como en los medios para publicitar lo inscrito, manteniendo incólumes los presupuestos inmobiliarios de fondo en cada una de esas transformaciones.

El 2 de setiembre de 1867, el Registro recibe el primer testimonio de escritura pública, y Máximo Jérez Tellería, que años atrás había sellado con su firma el Tratado entre Costa Rica y Nicaragua, Cañas-Jérez, estampa su firma y materializa la primera inscripción, el 4 de setiembre del mismo año. 100 años después, nacía un nuevo reto para la función registral, los avances científicos de la época, en esa materia, impulsaban la unificación de los diferentes registros que se habían ido creando, pero que estaban dispersos.

Es así, como se promulga la Ley de Bases del Registro Nacional, Ley N°4384, firmada por el presidente de la República, José Joaquín Trejos Fernández, el 25 de agosto de 1969, publicada en La Gaceta N°194 del 28 de agosto del mismo año. De esta manera se crea el Registro Nacional como dependencia del Ministerio de Gobernación.

Debido a que el desarrollo de la institución inmobiliaria ha tenido un mayor auge a partir de finales de los años sesenta, con la creación de la primera comisión de Reforma de Registro, que tuvo varios logros, como la compra del terreno en el cual tiene hoy su sede el Registro Nacional, además de proponerse un proyecto de modernización para agilizar la inscripción de documentos.

En los años setenta se envía a varios registradores al Registro de la Propiedad de la capital federal de Argentina a capacitarse en las últimas técnicas registrales, algunos de los cuales conformaron lo que podría llamarse la primera "comisión de folio real", que tuvo varios avances, tales como la confección de un índice mecanizado de propietarios.

En 1971 se comienza con la técnica de la microfilmación, la que en una primera etapa se utilizó para la microfilmación de los tomos del diario y de hipotecas, y en una segunda etapa se utilizó para la microfilmación de los tomos de propiedad, labor que concluyó en 1978, quedando a salvo la información registral de más de cien años. Asimismo, se comienza con la microfilmación de los documentos que ingresaban por primera vez en el Registro y de los que salían inscritos; convirtiéndose la microfilmación en un medio auxiliar de la publicidad, que garantiza el principio de literalidad.

En una segunda etapa, aún más complicada que la primera, se tenía la tarea de la mecanización de la fase operativa del Registro (calificación, inscripción y publicidad), en donde, cronológicamente, se dan varios pasos hasta llegar a nuestros días; poniéndose a prueba un sistema paralelo (utilización del sistema de tomos y el primer sistema mecanizado), con fincas de Limón y Heredia; luego de algunas pruebas se implementó en todas las fincas del país.

En 1975, con la promulgación de la Ley de Creación del Registro Nacional N°5695, firmada el 28 de mayo de 1975 por el presidente de la República Daniel Oduber Quirós, se deroga la ley anterior en su totalidad y se define el ordenamiento jurídico básico, que permite enfocar íntegramente la actividad registral del país hasta hoy en día.

Esta normativa estableció que el Registro Nacional estaría dirigido por una junta administrativa, la cual tendría personería jurídica y sus funciones se señalan en el artículo 3 de esa ley. Posteriormente, en 1978, deja de pertenecer al Ministerio de Gobernación y pasa a formar parte del Ministerio de Justicia y Gracia.

Llegaron los tiempos de la modernización y en el periodo comprendido entre 1979 y 1980, se alcanzó un objetivo trascendental en la historia registral costarricense, pues a partir de mayo de 1979 empieza a funcionar el nuevo sistema de inscripción registral denominado “Folio Real Mecanizado”.

En 1984 se incorporan al nuevo sistema las fincas de San José, y se involucran en el proceso a todos los registradores, pues hasta ese momento todavía se inscribían documentos utilizando el sistema de tomos.

Para los efectos de agilizar y mejorar los servicios públicos que presta el Registro Público, se hizo necesario establecer mecanismos legales que le permitieron cumplir con sus objetivos, razón por la cual se emite el Decreto Ejecutivo N°26771 del 18 de febrero de 1998, Reglamento del Registro Público, el cual deroga el anterior Decreto Ejecutivo N°24322-J del 12 de mayo de 1995.

A partir del 17 de noviembre del 2003, con un nuevo sistema automatizado, se incluyó en una gran base de datos tanto la nueva información como toda aquella que hasta esa fecha se había inscrito en el tradicional sistema de tomos. También, dio inicio la conversión de rollos y el sistema de microfichas, a la digitalización de las imágenes, lo cual redundó sin duda alguna en un gran avance y mejora en la calidad de los servicios brindados a los usuarios.

Continuaron los cambios y en el 2006, se inauguró una plataforma de servicios y en un solo lugar se comenzaron a dar las certificaciones de manera digital. Con la implementación de este nuevo sistema mejoró considerablemente el servicio al ciudadano, haciéndose más simple y ágil.

Posteriormente, mediante reforma a la Ley N°5695 del 28 de mayo de 1975 se unificaron el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional, bajo la nueva estructura del Registro Inmobiliario, específicamente la Ley N°8710 del 3 de febrero del 2009, que es Reforma artículo 2 de la Ley de Creación del Registro Nacional y artículos 1 y 39 de la Ley de Catastro Nacional, establece que el Registro Inmobiliario lo conforman: propiedad inmueble, hipotecas, cédulas hipotecarias, propiedad en condominio, concesiones de zona marítimo-terrestre, concesiones del Golfo de Papagayo, registro de marinas turísticas y el Catastro Nacional.

El requisito del plano catastrado es un ejemplo de la evolución de la relación entre el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional, que conforman el actual Registro Inmobiliario.

Los primeros planos catastrados levantados en nuestro país buscaban respaldar la obra pública, no siendo un requisito contar con un asiento catastral para motivar una inscripción en el otrora Registro Público. La primera vez un plano catastrado como requisito previo a la registración fue a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Informaciones Posesorias, Ley Nº139 del 14 de julio de 1941, es decir en los casos en los que se iba a generar la inscripción originaria de un nuevo inmueble al amparo de la posesión como causa adquisitiva.

Dichos planos eran levantados siguiendo las reglas de la ciencia y la técnica disponibles. La situación se hace de acuerdo con la división político – administrativa vigente por provincia, cantón y distrito. La localización se realiza con respecto a un punto fijo, es así como encontramos referencias a una esquina, una plaza o iglesia.

Hasta 1963 el levantamiento de planos no se referenciaba en relación con un mapa oficial del país, pues no se tenía. La ubicación pasa a hacerse respecto de coordenadas en la cartografía oficial del país escala 1:50.000.

Luego hasta el 25 de marzo de 1981, con la Ley del Catastro Nacional Nº6545, se estipula que para toda división o segregación de inmuebles se requiere un plano de agrimensura, levantado de acuerdo con las normas establecidas por el reglamento de esta ley.

Transcurren 17 años antes de que se vuelva a ampliar el marco de calificación jurídica registral respecto de movimientos que requerían el plano catastrado, pues con la promulgación del Código Notarial, Ley Nº7764 de 17 de abril de 1998, se reforma el relacionado artículo 30 de la Ley del Catastro Nacional y se establece más bien como regla que en todo movimiento, se debe citar un plano de agrimensura levantado de acuerdo con las normas establecidas por el reglamento de esta ley y brindando una lista taxativa de los movimientos excepcionados: cancelaciones hipotecarias, afectación a patrimonio familiar y el embargo.

En el transcurrir de todos estos cambios, la seguridad registral se ve amenazada principalmente por conductas que están fuera propiamente del ámbito registral, y que tienen que ver con el hecho delictivo de alterar o falsear documentos que gozan de fe pública, que atentan contra la propiedad y la seguridad pública registral, razón por la cual se aprueba la Ley para el Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria, Ley N°9602 del 13 de agosto de 2018, la cual pretende el fortalecimiento de la respuesta administrativa que el Registro Inmobiliario ofrece frente al flagelo del fraude en las transacciones con bienes inmuebles, y su principal objetivo es delimitar las funciones y competencias del Registro Inmobiliario en materia de cancelación de asientos provisionales o definitivos, sin detrimento de la tutela jurisdiccional de los mismos; y es así que mediante el Decreto Ejecutivo N°41959 del 16 de julio del 2019, que es Reglamento a la Ley para el Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria, se regulan los casos, procedimientos y requisitos para la cancelación de asientos provisionales o definitivos en los casos previstos en el Registro Inmobiliario.

Por medio de la circular DRI-016-2019 del 13 de noviembre del 2019, la Dirección del Registro Inmobiliario remite para conocimiento y aplicación la circular administrativa DGL-0016-2019 emitida por la Dirección General, y publicada en el Alcance N°253 a La Gaceta N°216 de fecha 13 de noviembre del 2019, mediante la cual se informa de la entrada en funcionamiento del servicio “Ventanilla Digital”.

De esta manera, se instruye para que se habilite el procedimiento de presentación, calificación e inscripción de los documentos digitales, establecidos por el Registro Inmobiliario para esta etapa, por medio del servicio "Ventanilla Digital"; bajo los mismos principios de eficiencia, prioridad, rogación, transparencia, integridad, seguridad, consistencia con la información registral y no repudio en cuanto a la autoría del documento presentado, a los que actualmente se somete un instrumento notarial físico, en el examen de legalidad efectuado previo a su inscripción y con plena observancia de los términos y condiciones establecidos para el servicio y publicados en la página oficial del Registro Nacional.